Приобретение собственной жилплощади – радостный и волнительный момент для каждой семьи. Но под эгидой торжественности зачастую скрываются подводные камни в виде обмана и неправильной юридической стороны вопроса. Поэтому каждой семье следует изучить, что нужно знать при покупке квартиры, в каком бы доме она не находилась, – в новостройке или уже на вторичном рынке. Покупка квартиры – это важный момент, поскольку сопровождается крупной денежной тратой.
Содержание этой статьи
Поскольку финансовая нестабильность, да и экономика в целом не дают каждой семье приобретать недвижимость с легкостью и после годового накопления, собранные денежные средства придется тратить с умом. В чем заключаются риски заключения сделки и как избежать обмана со стороны продавца или законодательства, подробно будут рассказаны в статье.
По данной теме есть похожая статья - Как узаконить перепланировку квартиры?
Как проверить квартиру перед покупкой?
Перед любой сделкой о приобретении квартиры выбранный объект недвижимости необходимо проверять.
К числу основных моментов следует отнести следующие требования.
Проверка правоустанавливающих документов
В первую очередь покупатели должны обратить внимание на наличие правоустанавливающих документов на квартиру – это подтверждает возможность дальнейшего оформления сделки и прав на продажу продавцу в целом. К правоустанавливающим документам относят:
- Выписку из ЕГРН – действует с 2017 года, до этого времени в Россреестре выдавались свидетельства о праве собственности на недвижимость.
- Договора основания на каждого собственника, если их несколько – документ отмечает право пользования квартирой и ранее произошедшего оформления прав собственности (договор купли-продажи, дарения и т. д.).
- Технический и кадастровый паспорт – должны быть в обязательном порядке, без них последующая регистрация прав на новых собственников не произойдет.
Это далеко не все справки, которые должен будет предоставить продавец – остальные имеют малый срок действия (от 10 дней до месяца), поэтому заказывать продавец их будет по факту оформления сделки. Полный перечень необходимых для регистрации документов будет приведен далее.
Проверка истории квартиры
Покупатели всеми способами должны проверить историю приобретаемой недвижимости. Речь идет не о смертях и прочих произошедших событиях, а о юридической стороне. К основополагающим факторам относят:
- Наличие обременения на квартиру – недвижимость может быть в залоге у банка, у приставов и у прочих госструктур. Любое обременение отражается в Россреестре, поэтому можно воспользоваться официальным сайтом и запросить выписку онлайн. Также можно запросить электронную выписку из ЕГРН.
- История сделок – продавец должен представить покупателю выписку из ЕГРН о переходе прав собственности на выбранную недвижимость. В справке будут в точности отображены произошедшие сделки по квартире со времен ее приватизации. При наличии большого количества сделок покупателю следует насторожиться.
- Наличие долгов – не менее основное, на что обратить внимание при покупке квартиры. Наличие задолженности по коммунальным платежам может привести к проблемам последующего погашения – покупатели будут вынуждены расплачиваться за продавца. Поэтому у настоящего собственника квартиры следует запросить выписки с лицевых счетов всех соответствующих организаций с информацией до последнего месяца.
При отсутствии задолженностей по коммунальным платежам факт уточняется в договоре купли-продажи.
Качество квартиры
Качество квартиры проверяется визуально – наличие трещин в стене и прочих поверхностях, а также сделанный ремонт. Здесь важно оценить последующие возможные затраты на переделку ремонта «под себя». Покупатели должны соизмерить стоимость недвижимости и последующие затраты.
Но это далеко не основная деталь в рассмотрении вопроса. Качество квартиры – это наличие перепланировки. Она может быть – это не возбраняется, но по факту должна быть узаконена. Узнать о проведенной перепланировке можно сверив данные предложенного техпаспорта и квартиры при личном осмотре.
Проверка продавца
Вопрос, как правильно купить квартиру, не исключает факта проверки продавца. Это не так легко, как кажется на первый взгляд. Проверка документов и соответствия паспортных данных с фотографией не единственная, хотя и важная. Гораздо сложнее обстоят дела с подтверждением дееспособности продавца.
Проверить запой или временное опьянение от употребления наркотиков просто – это выдает поведение человека. Но вот дееспособность проверяется только через психдиспансер, в который рекомендуется отправиться вместе.
Проверка прав третьих лиц
Эта проверка является основной, поскольку в предыдущих моментах оформление сделки могут приостановить сотрудники Россреестра. При наличии прав собственности третьих лиц по их запросу сделку могут аннулировать, а покупателей попросить освободить помещение. Поиски продавца и денег не всегда заканчиваются в пользу пострадавшей стороны.
Проверка прав третьих лиц заключается в следующей последовательности:
1. Проверка согласия супруга – даже если у квартиры один собственник, но приобреталась она в браке, продавец должен представить нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу.
В противном случае второй супруг, без ведома которого проводилась сделка, может ее аннулировать и выселить покупателей либо проживать вместе с ними.
2. Проверка на отсутствие прописанных лиц – продавец должен предоставить выписку из паспортного стола, а лучше расширенную домовую книгу, в качестве доказательства об отсутствии прописанных лиц в квартире. Подобное можно проверить дополнительно из квитанций по квартплате.
Выписка же из домовой книги укажет выписанных людей не по новому адресу, а в места лишения свободы или психдиспансер.
3. Проверка наследственных прав – если недвижимость была получена по факту наследства, рекомендуется проверить, нет ли третьих претендентов. Это можно осуществить у нотариуса, который оформлял факт вступления настоящего собственника в наследство.
При наличии третьих лиц, которые также имеют право на наследственную часть, сделку могут признать недействительной.
4. Проверка на несовершеннолетних собственников – в этом случае продавец должен представить разрешение с органов опеки, в противном случае в Росреестре откажутся оформлять сделку.
Как избежать обмана при покупке квартиры? Видео:
Покупка квартиры на вторичном рынке
Пошаговая инструкция приобретения квартиры на вторичном рынке опускает часть проверки выбранной недвижимости, но не исключает ее. Как только выбранная жилплощадь пройдет проверку и окажется «чистой», можно приступать к следующим этапам оформления сделки:
- Переговоры с продавцом – для начала следует указать обнаруженные изъяны и попробовать сбить стоимость. Также следует знать, как торговаться при покупке квартиры – здесь следует указать на огрехи со стороны ремонта и предложить сбавить цену на дальнейшие работы и стройматериалы. Насторожиться следует, если продавец уступает 10-15% от стоимости. Это может быть вследствие недостающих документов-доказательств – зачастую подобное указывает на наличие проблем с родственниками или юридическими факторами.
- Во время переговоров оговаривается сумма задатка – это определенная гарантия последующего оформления покупки. Взяв задаток, продавец прекращает поиски покупателей, но в изменившейся ситуации обязан вернуть покупателям задаток в двойном размере. Покупатели же, отдав задаток, обязуются приобрести выбранную квартиру – в противном случае им деньги возвращаться не будут. На этом этапе обязательно заключается договор задатка при покупке квартиры, где все участники сделки ставят свои подписи.
- Далее следует приготовить документы для подачи в Регистрационную палату или МФЦ. Здесь следует знать в точности, какие документы нужны для покупки квартиры, – об этом будет расписано далее.
- Подать документы с заявлениями (бланк выдают в Регпалате) на оформление документов.
- После подачи документов в Регпалату необходимо расплатиться с продавцом в полном объеме и остается только ждать оформление документов – это не занимает 10 рабочих дней, правда, в каждом регионе и в определенной ситуации сроки могут быть уменьшены или увеличены.
- В назначенное время покупатели являются в Росреестр для получения новых документов.
На этом процедура приобретения заканчивается – новые покупатели после получения готовой выписки из ЕГРН должны переоформить лицевые счета в организациях, предоставляющих коммунальные услуги, а также прописаться сами.
Для обращения в Регистрационную палату необходимо приготовить следующие документы:
- паспорта и ИНН участников сделки;
- правоустанавливающие документы от продавца – свидетельства о праве собственности, прежний документ купли-продажи или дарения и прочие;
- кадастровый и технический паспорт;
- составленный договор-купли продажи (в трех экземплярах) с указанием основных моментов осуществления сделки – с произошедшей оплатой, с условиями выписки, с условиями освобождения квартиры собственником и прочие моменты;
- акт приемки-передачи квартиры – в 3 экземплярах;
- справка о составе семьи, подтверждающая отсутствие прописанных жильцов;
- справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- согласие супруги или супруга, заверенное у нотариуса;
- разрешение от органов опеки;
- чек оплаты госпошлины.
Купить квартиру от застройщика
Купить квартиру в новом доме – это всегда риск. Несмотря на тот факт, что у строительной компании отличная репутация, все может измениться в один миг. В результате покупатели могут остаться и без квартиры, и без денег – все объясняется приостановкой или полной «заморозкой» строительства.
Поэтому пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке предусматривает следующие пункты:
1. Изучение объекта – важно выяснить, на каком этапе идет строительство, кто застройщик и какова его репутация, попытаться найти в интернете отзывы о работе строительной компании.
2. Оформление договора с застройщиком – на этом этапе следует выбрать вариант приобретения квартиры.
Здесь может быть 3 варианта:
- договор уступки права (покупка у соинвестора или бывшего собственника в случае перепродажи),
- договор участия в долевом строительстве (заключается с застройщиком без всевозможных предварительных договоров без учета законодательства),
- договор строительно-жилищного кооператива (подразумевается уплата пая на основании согласия всех собственников квартир).
Последний вариант является наиболее рискованным, потому как не имеет соответствующего оформления. Договора следует заключать только с застройщиком.
3. Получение ключей и оформление акта приемки-передачи – осуществляется по факту окончания строительства. В акте следует внимательно изучить условия, а также проверить выполнение ранее оговоренных работ.
4. Оформление квартиры в собственность и прописка – с полученными документами от застройщика отправляются в Регпалату для последующего оформления документов на имя покупателей.
По факту заключения договора с застройщиком следует учесть, что придется подготовить следующие документы:
- договор участия в долевом строительстве;
- проектную декларацию;
- свидетельство о праве собственности на участок – предоставляет застройщик;
- паспорта всех участников сделки, включая гражданский документ самого застройщика;
- заявления участников соглашения;
- оригинал кадастрового плана;
- расширенный план объекта;
- разрешение на строительство от государственных органов – предоставляет застройщик.
При подписании договора покупатели должны обратить внимание на сроки сдачи дома, а также на возмещение ущерба в случае несоблюдения описанных условий.
Как правило, в случае несоблюдения сроков застройщик выплачивает компенсацию – эта тема щепетильна для застройщиков, поэтому они предпочитают заключать предварительный договор без указания сроков сдачи дома в эксплуатацию.
Риски при покупке квартиры в новостройке. Видео:
Покупка квартиры в ипотеку
Зачастую люди решаются на приобретение квартиры в самый серьезный момент – во время обострения конфликта между детьми и родителями, в период развода и прочих ситуациях. Как правило, достаточной суммы на покупку собственной недвижимости в такой ситуации нет.
Как купить квартиру, если нет денег – на помощь в России приходит ипотека. Кто-то говорит о рутине и долговой яме, но пока это единственный выход приобрести квартиру самостоятельно и с нуля.
Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку представляется следующим образом:
- Выбор банка – важно узнать не только процентную ставку, но и условия, выдвигаемые к заемщику. Обращаться следует в тот банк, где условия соответствуют предложению.
- Подать заявку в банк, приложив справку о доходах по форме 2-НДФЛ.
- Заполнить предложенную анкету в банке.
- Далее следует время рассмотрения заявки, которая растягивается до 5 рабочих дней. Здесь же выясняется, нужно ли согласие супруга на покупку квартиры. Как правило, супруги идут в качестве созаемщиков, но при отсутствии дохода одного из супругов ипотека и квартира оформляется только на одного члена семьи, но с разрешения (заверенного у нотариуса) от другого.
- После одобрения в банк предоставляются документы на приобретаемую квартиру – свидетельство о регистрации прав собственности, справка о зарегистрированных гражданах, документ об отсутствии обременения на квартиру.
- Проведение оценки недвижимости банком – объявленная стоимость не обязана совпадать с выдвинутой продавцом. Оценка больше отождествляет состояние квартиры для банка.
- Заключение договора купли-продажи – в это время проводится обязательная уплата первоначального взноса продавцу в размере 20% (можно более) от стоимости жилья. В качестве первоначального взноса может выступать материнский капитал (предварительно одобренный Пенсионным фондом для получения) или же кредит, взятый тут же в банке.
- Заключение договора с банком о предоставлении недостающей суммы в долг.
- Оформление квартиры в залог банку.
- Страхование квартиры и жизни заемщика (жизнь заемщика страхуется по желанию) – эту процедуру проводят каждый год.
- Сдача всех документов в Регпалату – документы от продавца, договор купли-продажи, оформленные в банке.
- Получение выписки из ЕРГН (оформление документов не занимает более 5 рабочих дней), предоставление его банку.
- Перечисление денежных средст в банк на счет продавца.
Представленная последовательность может несколько видоизменяться в зависимости от сложившейся ситуации.
Об услугах риелтора
Зачастую люди, которые не желают заниматься поисками квартиры и оформлением документов, прибегают к услугам риелторов. Здесь есть свои подводные камни.
Во-первых, можно «напасть» на мошенника, который «подтасует» документы и продаст квартиру: чужую, сданную в аренду, арестованную.
Во-вторых, риелторы нередко завышают стоимость квартир, захватывая часть денег себе (помимо оплаты за услуги). Об этом может не знать продавец.
В-третьих, не все риелторы занимаются полным сбором документов – к примеру, ипотека зачастую оформляется только самими покупателями. Здесь работы риелтора нет – банки общаются с заемщиками напрямую.
Исходя из всего этого, следует сделать вывод, что, зная все тонкости оформления сделки, лучше провести процедуру самостоятельно. По факту работа риелтора – это поиск квартиры, удовлетворяющей требованиям покупателей, составление договора купли-продажи и акта приемки-передачи, сопровождение участников сделки в Регпалату.
Этому есть объяснение: обращение к юристу за консультацией затребует не более 1 тыс. рублей, составление у него договоров – не более 3 тыс. рублей за каждый. Экономия на лицо.
Но если есть опасения попасться в лапы продавцов-мошенников, лучше обратиться к риелторам, но в проверенную фирму и с составлением договора.
Имущественный вычет при покупке квартиры
Мало кто знает, но российское законодательство помогает гражданам (как бы не ругали правительство), поэтому предусматривает имущественный вычет после покупки квартиры.
Приватизация квартиры. С чего начать? Какие нужны документы? - здесь больше полезной информации.
Получается, что каждый покупатель может вернуть до 260 тыс. рулей – сделать это можно только единожды за всю жизнь. С 2014 года возврат может оформлять каждый человек, даже если ранее он уже участвовал в приобретении квартиры, на которую был произведен имущественный вычет с учетом налогов одного собственника.
Вас заинтересует эта статья - Приватизация земельного участка под частным домом.
Как вернуть 13 процентов от покупки квартиры:
- Через год после приобретения запросить по месту работы справку о доходах по форме 2-НДФЛ.
- С этой справки заказать налоговую декларацию на имущественный вычет.
- Подать документы – паспорт, имеющиеся документы на квартиру, декларацию и справку 2-НДФЛ в налоговое учреждение.
- По факту обработки документов через 2-3 месяца можно получить сумму, равную уплаченным налогам собственником за год работы и владения квартирой.
Получается, что сумму в 260 тыс. рублей налоговые структуры могут разбить на несколько частей в зависимости от уплаченных налогов. Подавать на имущественный вычет следует в течение первых 3-х лет владения квартирой.
Если собственник вдруг оказывается без работы, когда процедура имущественного вычета уже запущена, суммы не «сгорают» – подача деклараций может возобновиться вновь в любой момент. Обращаться в налоговые органы разрешается каждый проработанный год с выплатой налогов.
Понравилась статья? Покажите её друзьям:
