Собственники жилой недвижимости могут сдавать в аренду свои помещения, если излишки площади простаивают и не приносят пассивного дохода. Пустующие квартиры требуют трат на их содержание, оплату коммунальных и других услуг, а это лишние расходы владельца жилого помещения.
Содержание этой статьи
Целесообразно для покрытия части расходов и получения прибыли сдавать внаем квартиру или другую жилую недвижимость, но делать это нужно юридически грамотно, чтобы снизить возможные риски от утраты своего имущества или трат на текущий ремонт, если нерадивый наниматель привел квартиру в упадок.
Поэтому следует подробно раскрыть тему, как официально сдать квартиру в аренду с минимумом потерь от своего предпринимательства.
Правовые аспекты сделки по сдаче в аренду недвижимости
Законодательные нормы Гражданского Кодекса РФ полностью раскрывают все нюансы сделок по аренде в главе 35 «Наем жилых помещений», в ней содержатся 18 статей, регламентирующих самые различные правовые ситуации, с которыми может столкнуться собственник при передаче своей собственности постороннему лицу.
Предлагаем внимательно изучить содержание 35-й главы.
Что разрешено и запрещено Законом?
Арендатор может рассчитывать на помощь государства, если им будут соблюдены установленные нормы:
- Передавать жилое помещение по праву аренды может только ее истинный владелец либо доверенное лицо по нотариально оформленной доверенности с указанием конкретных полномочий на оформление сделки.
- Право полного распоряжения недвижимостью устанавливается либо свидетельством о собственности (устаревший вариант), либо выпиской из реестра с датой выдачи не позднее 5 дней.
- Если предполагается передача жилья, принадлежащего нескольким владельцам, то для этого необходимо заручиться их письменным согласием на совершение сделки.
- А если в сдаваемой квартире собственником (или зарегистрированным) является несовершеннолетнее лицо, то без специального разрешения из органов опеки на проведение подобной сделки в будущем ее можно будет признать недействительной.
Только при соблюдении этих условий можно рассчитывать на прохождение регистрации передачи недвижимости во временное пользование арендатору. А именно этот аспект будет основополагающим для судебного разбирательства, если возникнут трения с нанимателем, и владельцу необходимо будет защитить свои права в суде.
Особенности сдачи в аренду разного типа квартир
Нередки случаи, когда зарегистрированные пользователи сдают не принадлежащую им по праву полной собственности недвижимость, хотя это прямо запрещено законом. Но все-таки такие ситуации встречаются, рассмотрим их подробнее.
Ипотечное жилье
Иногда для погашения задолженности перед банком по ипотеке заемщик желает сдать квартиру внаем, но здесь есть некоторые нюансы, о которых следует знать заранее, чтобы не получить штрафных санкций от кредитора.
Заключая ипотечный договор на оплату квартиры с банковской организацией, кредитор, несмотря на неисполненные обязательства по выплате стоимости жилья, сразу передает такую недвижимость в собственность заемщика. Но отдельно оговаривает в договоре, что она будет находиться в залоге.
Поэтому для совершения любых юридически значимых действий с подобным жильем необходимо получить одобрение кредитора. Для этого заключается дополнительное соглашение, определяющее все действия сторон:
- На каких условиях заемщик может заключить договор аренды с третьим лицом
- Условия оплаты и погашения долга.
- Сроки передачи ипотечной квартиры по договору найма.
Могут быть установлены и другие требования исходя из сложившейся конкретной ситуации.
Неприватизированную муниципальную квартиру
Зарегистрированные в подобной квартире граждане не являются ее номинальными владельцами, ею владеет муниципалитет. Он заключает с жильцами договор социального найма, в котором оговариваются условия пользования и проживания в квартире.
И если в нем указано, что разрешено только фактическое проживание, и ни о какой субаренде в нем речи не идет, то оформить официальный арендный договор будет крайне сложно. А рисковать за незаконное предпринимательство просто нет смысла – собственник может расторгнуть с нанимателем муниципального жилья договор и попросить освободить квартиру.
Ну а если такой пункт отсутствует, то, получив разрешение от собственника, можно ее сдать внаем.
Служебное
Сотрудники некоторых государственных органов или организаций могут получать служебные квартиры на срок, пока действует трудовой договор.
То есть здесь также прослеживается владелец – это предприятие, именно оно заключает договор найма с сотрудником.
И если вдруг обнаружится, что квартирой не пользуются для проживания семьи работника, а она выступает для получения дополнительной прибыли, то вполне вероятно, что администрация расторгнет договор найма и выселит всех жильцов.
Сдача аварийного или без надлежащего ремонта жилья
Такой вариант сделки допускается, если стороны договорились о проведении ремонта помещения – наниматель приведет ее в порядок, а владелец снизит арендную ставку или зачтет ее в стоимость ремонтных работ.
Но если квартира пришла в упадок по вине арендатора, то владелец вправе заявить о возмещении причиненного убытка из средств нанимателя или провести ее в первоначальное состояние (отремонтировать на свои средства).
Доли
Если недвижимость принадлежит по праву долевой собственности, то для совершения сделки необходимо согласие всех собственников долей. Без этого нюанса есть вероятность оспаривания проведенной сделки и выселение арендатора.
Комнаты
В коммунальной квартире есть места общего пользования – кухня, санузел, коридор. Поэтому, чтобы законно оформить арендный договор, также необходимо получить согласование с соседями.
Риски посуточной аренды квартир. Видео:
Кто имеет право сдавать в аренду?
Как уже упоминалось, полностью распоряжаться жилой недвижимостью может только ее собственник, поэтому перед заключением договора следует убедиться, что жилье принадлежит именно ему.
Владелец может наделить поверенного и другими полномочиями, например, получать денежные средства от арендатора, следить за состоянием жилья (периодическое посещение квартиры для проверки).
Военнослужащий
Если жилье принадлежит военной части, то передавать его внаем третьим лицам запрещено. Такое ограничение снимается, если квартира приватизирована.
Госслужащий
Законом проводится аналогия применительно к военнослужащим – жильцам служебных квартир делать это также запрещено.
Физлицо или ИП
Поэтому немаловажно уяснить, как платить налоги за сдачу квартиры, чтобы у фискальных органов не было повода в наложении штрафа.
Для этого физическое лицо регистрирует свое предприятие в реестре данных, и тогда вся деятельность будет считаться легальной. Это целесообразно, если в собственности несколько квартир, тогда предпринимательство будет вполне оправданно, поскольку ставка налогообложения будет минимальной.
Особенности оплаты налога
Владелец, получающий ежегодный пассивный доход, обязан проинформировать об этом налоговую службу и одновременно подать декларацию о полученной за отчетный период прибыли. В ней следует указать статьи дохода и исчислить причитающееся налогообложение.
За злостное нарушение налогового законодательства Закон предусматривает наказание в виде штрафных санкций или обязательной отработкой установленного судом дней (бесплатно или с минимальной оплатой труда).
Нет смысла скрывать от государства незадекларированные доходы – эти обстоятельства легко можно установить, по заявлению соседей, например.
Инструкция арендодателю по сдаче жилья
Чтобы не было осложнений с нанимателем и сделка была выгодна обеим сторонам, необходимо действовать по такому алгоритму:
1. Провести анализ рынка.
Предварительно можно просмотреть сайты, на которых владельцы предлагают свое жилье внаем:
как оформляется объявление;
фото жилья;
наличие мебели и бытовых приборов;
стоимость аренды квартиры, аналогичной той, которую вы собираетесь сдавать.
Важно! Во многом конечная цена будет зависеть от таких факторов:
расположение всего дома и квартиры – близость метро, автобусных остановок будет большим плюсом;
состояние жилья – сделанный пусть небольшой косметический ремонт может привлечь больше потенциальных клиентов;
тип недвижимости – экономный, бизнес или люкс.
2. Подготовка жилья.
Если в вашем распоряжении квартира типа эконом, то ваша задача – сделать ее привлекательной, для этого:
вынести все старые и ненужные вещи и мебель;
провести ремонт сантехнического оборудования (чтобы не капало, не было застоя воды);
проверить электропроводку и, если необходимо, то обновить ее во избежание пожара;
побелить потолки и заменить потрепанное напольное покрытие;
приобрести работоспособные бытовые приборы, если ваша техника сломана или устарела. Сюда следует включить холодильник, телевизор, стильную машину. Пусть они будут недорогими, и даже бывшими в употреблении, но обязательно в рабочем состоянии.
Советы:
все личные вещи лучше убрать;
не нужно оснащать дом дорогостоящим новым оборудованием;
подайте заявление в телефонную компанию на отключение междугородней и международной связи — так вы сможете сэкономить на оплате счетов, когда квартиранты съедут;
сделайте генеральную уборку перед показом сдаваемого жилья.
3. Пишем грамотно объявление.
От того, как вы преподадите вашу квартиру в объявлении, будет зависеть успех вашей операции, поэтому в нем следует кратко осветить такие моменты:
когда был сделан ремонт;
наличие балкона, лоджии, раздельного санузла;
указать площади всех помещений: кухни, жилой комнаты, коридора;
наличие свободной парковки, детской площадки, лифта;
ваши контактные данные: номер телефона или адрес электронной почты.
Если нет опыта в составлении объявления, то можно скопировать некоторые цитаты из других презентаций, но выделить среди них изюминку вашего жилья.
Важно! Если вы предпочитаете квартирантов без животных, детей или с плохими привычками, отдельно укажите свои предпочтения в объявлении.
1. Где размещать объявления?
Конечно, можно и на столбах или стенах домов разместить вашу информацию о сдаче квартиры – но этот вариант не привлечет много потенциальных квартирантов. Поэтому лучше воспользоваться интернетом – существуют специализированные сайты, которые бесплатно поместят ваше объявление.
Денег попросят немного, но они этого стоят – потенциальные жильцы редко добираются до последних страниц сайтов, а заостряют свое внимание на первых 10-20 объявлениях.
Важно! Загрузите как можно больше фото вашей квартиры для привлечения потенциальных жильцов! Пусть они сами убедятся в том, что она ухожена и удобна для проживания.
2. Общение.
Если к вам начали дозваниваться потенциальные квартиросъемщики, то при общении следует говорить с ними уверенно. Однако необходимо не только отвечать на поставленные вопросы, но получать от них информацию: сколько им лет, где были ранее зарегистрированы и проживали, есть ли малолетние дети или животные. Может быть, уже на этом этапе вы сможете понять, нужны ли вам такие жильцы или нет.
Если у вас не возникает отрицательных эмоций, то можно договориться о просмотре.
И не отчаивайтесь, если к вам не пришли на просмотр – жильцы договариваются тоже с несколькими владельцами, поэтому они вправе выбрать то, что им понравится.
3. Просмотр.
Совет: подойдите в квартиру немного раньше назначенного времени, чтобы устранить возможные недочеты и проветрить помещение. А для улучшения освещения можно распахнуть гардины или включить люстру, также благотворно на выбор может повлиять приятное музыкальное произведение.
Если при первой встрече квартиранты вам понравились, то сделайте все зависящее от вас, чтобы они сняли у вас квартиру – объясняйте работу приборов, расскажите историю жилья (кто до вас ею пользовался, и как они относились к нему), предложите небольшую скидку.
Ну а если при первом просмотре не удалось сразу договориться, то не нужно отчаиваться и высказывать свое отрицательное мнение – многие из тех, кто уже побывал, возвращаются для заключения договора.
Если вы подошли к этому этапу, то пора узнать, как составить договор на сдачу квартиры.
Правила оформления договора
Важно! Перед оформлением договорных обязательств сторон необходимо проверить документы у нанимателя: его паспорт, регистрацию, а если это иностранец, то разрешение на пребывание в России.
Этим вы сможете избежать дальнейших претензий со стороны миграционной службы.
Как стать риэлтором: особенности профессии и первые шаги. - здесь больше полезной информации.
Каждый арендодатель должен знать, как составить договор на сдачу квартиры самостоятельно, без привлечения юристов. Это поможет сэкономить собственные средства.
Сам документ должен отображать такие обязательные сведения:
Вас заинтересует эта статья - Как правильно снять квартиру, чтобы не обманули?
Дату, место заключения договоренностей, паспортные сведения сторон.
Предмет достигнутых договоренностей. Здесь дается подробное описание помещения, его площадь, адрес, расположение на этаже.
Затем перечислить имущество, передаваемое нанимателю жилья.
Оговорить меру ответственности за его порчу, здесь можно дополнительно назначить гарантийную сумму, которая будет служить в качестве обеспечения при наступлении этого случая.
Следующий блок посвятить стоимости аренды: конкретную ежемесячную (поквартальную) сумму, сроки оплаты. Либо договориться об авансовом платеже.
Затем прописывают срок найма или действия договора, по его истечении квартирант обязан либо освободить жилплощадь, либо заключить новый договор (вполне вероятно, что цены могут измениться).
Можно включить список лиц, которые будут проживать совместно с нанимателем — эта предосторожность исключит возможность субаренды.
Практикующие юристы советуют также договориться о внесении страхового депозита от непредвиденных обстоятельств, которые могут случиться с квартирой во время ее сдачи.
Или оговорить конкретные дни посещения владельцем своей собственности для проверки его состояния.
Договор должен содержать как можно больше подробностей о состоянии бытовых и сантехнических приборов, самой квартиры.
Cкачать типовой договор аренды квартиры по этой ссылке:
Типовой договор аренды квартиры
Понравилась статья? Покажите её друзьям:
